J-REITはNAV0.9倍未満で買えば有利？
23年分・268時点を検証

NAV倍率は、投資口価格を1口当たりNAV（純資産価値）で割った指標です。1倍を下回れば、価格が保有不動産の純資産価値を下回っている計算になります。

ARESの1口当たりNAVはQUICKの数値を使用します。概念上は、鑑定評価額と帳簿価額の差を純資産へ加え、発行済投資口数で割る形です。市場平均は時価総額加重で計算されます。

0.84倍なら価格がNAVを16%下回る計算です。ただしNAVは建物を今すぐ売った場合の手取り額ではありません。鑑定評価や決算情報には時間差があり、売却費用、税、資金調達条件、スポンサーの質までは一つの倍率で表せません。

成績の測定には東証REIT指数（配当込み）を使いました。個別銘柄を選ぶ分析ではなく、J-REIT市場全体を買った場合の検証です。

月末のNAV倍率を確認し、翌月末に買う設定です。同じ月末の指数値を過去の判断へ使わないことで、ルックアヘッド・バイアスを避けました。

最も素直な結果は0.8〜0.9倍未満でした。平均14.4%と中央値14.5%がほぼ一致し、勝率は76.5%です。

0.9〜1.0倍未満は平均9.1%でも中央値が0.2%、勝率51.4%でした。少数の大幅反発が平均を押し上げています。単なる1倍割れではなく、0.9倍を明確に下回るかで分布が変わりました。

ただし完全な右肩下がりではありません。1.0〜1.1倍未満の平均は10.2%で、0.9〜1.0倍未満を上回ります。価格は割安度だけでなく、景気、賃料成長、資金調達環境にも動かされます。

低NAVの優位は1か月では小さく、6か月以降に広がりました。短期反発狙いより、中期保有に近い傾向です。

0.8〜0.9倍未満の実際の勝率は76.5%でした。一方で、最悪の保有中MDDは−40.0%です。

0.8〜0.9倍未満は平均利益21.0%、平均損失−7.2%でした。理論上の損益分岐勝率は25.5%です。ただし割安になった直後にさらに売られる局面は残りました。

0.8倍未満では12か月最終損益の最大下落が−4.1%でも、MDD中央値は−15.1%でした。最終的に戻ったケースでも、保有途中には二桁下落を経験しています。

絶対リターンが良くても、日本株全体より有利だったとは限りません。

0.8倍未満は国内株式へ平均+4.6ポイント、上回った割合70.0%でした。一方0.8〜0.9倍未満は平均+2.2ポイントでも、上回った割合は50.0%です。

絶対リターン14.4%の一部は日本株全体が上昇した効果でした。低NAVなら必ず国内株式より有利とは言えません。

利回り差は、J-REITの平均予想分配金利回りから10年国債利回りを引いた値です。低NAVでも、国債に対する収益の厚みで結果が変わりました。

利回り差4ポイント以上では12か月平均18.8%、中央値18.8%、勝率83.3%でした。3〜4ポイント未満では平均7.8%、中央値8.8%、勝率72.2%まで低下します。

2026年6月末はNAV0.84倍でも、予想分配金利回り5.09%から10年国債利回り2.69%を引いた利回り差は2.40ポイントです。過去の低NAV54時点はすべて3ポイント以上でした。

直前3か月の10年国債利回りが0.10ポイント超上がった局面でも、その後12か月の平均は11.0%、勝率81.3%でした。

単に『金利が上がっているからJ-REITは買えない』とも言えません。ただし、これは過去の金利水準の中での比較です。

2026年のように10年金利が2%台後半まで上がり、利回り差が2.40ポイントまで縮んだ局面とは区別する必要があります。

低NAVは下値保証ではなく、高NAVも即下落の合図ではありません。例外を含めて見ると、倍率単独の弱点が分かります。

NAV0.9倍未満と1.1倍以上の12か月平均差は+8.6ポイントでした。しかし『差がある』とは統計的に断定できません。

12か月リターンの重複を考慮したHAC標準誤差は6.3ポイントです。95%信頼区間は−3.8〜+21.0ポイント、p値は0.172でした。ゼロ差を棄却できません。

NAV倍率を連続値として回帰しても、NAVが1.0上がると12か月リターンが12.5ポイント低くなる方向でしたが、p=0.339で有意ではありません。

観測数は268でも、12か月リターンが11か月分重複しています。低NAVも限られた危機・回復局面へ集中しているため、268回の独立した投資とは扱えません。

ここからはデータと整合する仮説です。因果関係が確認されたわけではありません。

NAV倍率は一つ目のフィルターとして使い、利回り差、分散、保有期間を組み合わせます。

過去データでは、平均NAV倍率が0.9倍を下回った後の12か月成績は良好でした。短期より12〜24か月で差が広がった点も特徴です。

0.8〜0.9倍未満は平均14.4%、中央値14.5%、勝率76.5%でした。一方で統計的な差は確認できず、国内株式を上回った割合も50.0%です。

現在はNAV0.84倍でも利回り差が2.40ポイントしかありません。過去に12か月後まで追跡できる低NAV局面とは条件が違います。

NAV0.9倍未満は有望な一次フィルターですが、単独の買い条件には弱い。NAV倍率と利回り差を組み合わせ、分散・時間分散・中期保有を前提に使うのが今回のデータに忠実な結論です。