J-REIT公募増資はいつ買う？
158件で発表翌日・価格決定日・受渡日を比較

J-REITは新しい投資口を発行し、調達資金と借入金で物件を取得します。資産規模を拡大できる一方、短期的には市場へ流通する投資口が増えます。

一般的な流れは、増資発表、発行価格の決定、申込期間、払込期日、受渡日です。発行価格は価格決定日の終値などを基準に、通常2〜3%程度のディスカウントを付けて決まります。公募に参加しない既存投資主から見ると、発表後は発行価格を意識した裁定売りやヘッジ売りが出やすくなります。

ただし事業会社の増資と同じように、投資口数が増えるだけで悪材料と決めつけることはできません。取得物件の利回りが資金調達コストを上回り、1口当たり分配金やNAVが増えるなら、中長期では価値向上につながります。

今回の疑問は『良い増資か悪い増資か』ではなく、短期の需給に注目して、発表翌日・価格決定日・受渡日のどこで買うと成績が良かったかです。

増資の発表日、価格決定日、受渡日は各投資法人の開示資料で確認し、日次終値と営業日順で突き合わせました。

発表翌日終値は、発表を知った後に売買できる価格です。価格決定日と受渡日も、当日の終値で買う単純なルールに統一しました。結果を見て安値を選ぶことはしていません。

158件を等ウェイトで集計しています。同じ投資法人が複数回増資した場合は別イベントです。複数の増資が同じ市場局面に集中するため、158回が完全に独立した試行ではありません。

発表翌日の平均は−1.39%、中央値は−1.38%でした。平均的な価格経路はその後も弱く、発表20営業日後には−2.43%です。

発表の前5営業日は平均+0.74%でした。発表前に大幅下落していた銘柄へ増資が集中した結果ではありません。むしろ投資口価格が比較的良い時期を選んで増資する事情と整合します。

発表後の下落は一直線ではありません。銘柄ごとの価格決定日や受渡日が異なるため、平均線は個々のスケジュールをならしたものです。それでも『翌日に一度下げたら終わり』という結果ではありませんでした。

同じ営業日数を保有すると、発表翌日より受渡日の終値から買った方が20日で+1.59ポイント、60日で+1.32ポイント改善しました。

受渡日買いと発表翌日買いの差をイベントごとに対応させて検定すると、20日差のp値は0.0001未満、60日差は0.0037でした。少なくとも今回の標本では、偶然の平均差だけでは説明しにくい結果です。

ただし受渡日を未来から選んだわけではありません。増資発表資料や価格決定資料で予定日を確認できるため、当時の投資家も知り得た日付です。一方、受渡日終値そのものは引けまで確定しないため、実売買ではスリッページが発生します。

発表後20営業日の中で最安値を付けた日は、中央値で12営業日目でした。5日以内に底を付けたのは26.6%にすぎません。

発表後20日間の安値は、発表日終値から平均−5.25%、中央値−4.80%でした。発表翌日の平均下落−1.39%だけを見て『十分下がった』と判断すると、その後の需給悪化を受けやすかったことになります。

ただし12日目を固定の買い日とする分析ではありません。価格決定までの日数、海外募集の有無、休祝日でスケジュールは変わります。日数よりも価格決定と受渡しの進捗を見る方が実務的です。

3%以上下げた群は受渡日後20日平均+1.30%でした。一方、1.5〜3%下落群は−0.38%と弱く、単純な比例関係ではありません。

20日リターンの群間差は分散分析でp=0.079、順位を使う検定でp=0.067でした。60日もp=0.109と0.057です。興味深い形ですが、『3%以上下げれば反発しやすい』と断定するには弱い結果です。

大幅下落には、単なる需給だけでなく1口当たり分配金の希薄化、低いNAV倍率での増資、取得物件への懸念が含まれます。下落率だけで内容を代用しない方が安全です。

発行価格のディスカウント率を取得できた133件では、中央値は2.5%でした。割引率と受渡日後20日リターンの相関は弱く、有意ではありません。

連続値で見たスピアマン順位相関は−0.118、p=0.176でした。割引率が大きいほど、その後の価格リターンが良いとは判断できません。

ディスカウント率は発行条件を決めるための値であり、物件の収益力や投資口数の増加率とは別です。2.0%と2.5%の差より、増資規模、1口当たり分配金、NAVへの影響を優先して確認する方が合理的です。

受渡日後60日平均は2021年+3.97%に対し、2024年は−3.28%でした。地合いを切り離せる手法ではありません。

2024年は投資口価格が低迷し、J-REIT全体の公募増資も14件まで減少しました。増資を実行できた銘柄でも、受渡日後の市場全体が弱ければ価格は戻りません。

2025年は4件しかなく、平均値を一般化できません。少数年の好成績だけでルールを変更しないことが重要です。

受渡日後60日の平均は+1.19%でも、標準偏差は8.37%。第1四分位は−3.28%、最小は−38.96%でした。

20日の実勝率58.2%は、平均利益と平均損失から計算した損益分岐勝率47.4%を上回りました。期待値はプラスですが、手数料やスプレッドを引くと差は小さくなります。

60日では一度の大幅損失が平均的な利益を何件分も打ち消します。分散せず一つの増資へ集中する使い方は、集計結果より大きな振れを受けます。

成功例も失敗例も、増資の需給だけでは説明できません。受渡日後の相場環境が大きく影響しました。

ここからは観測結果と整合する仮説です。データだけで因果関係を確定したわけではありません。

『受渡日に必ず買う』ではなく、受渡日を需給確認の基準日にします。増資内容と市場環境を通過した案件だけを検討します。

発表翌日買いの20日平均は−0.88%、受渡日買いは+0.71%。今回の158件では、受渡日まで待つ方が良い結果でした。

発表後20営業日の安値は中央値12日目で、半数以上が11〜20日目に安値を付けました。増資発表翌日の下落だけで底を判断するのは早い傾向です。

一方、受渡日後60日でも最小−39.0%、2024年平均−3.28%でした。公募増資の需給一巡は、市場全体の下落や物件価値への懸念を打ち消しません。

実際には、価格決定日と受渡日をカレンダーへ入れ、増資後の分配金・NAV・LTVを確認する使い方が現実的です。この手法が常に有効とは限らず、過去の成績は将来の利益を保証しません。